在经济上行初期，会计报表审计机构评估师评估出来的结果会低于在未来经济持续上涨情况下资产的价值，这就会导致人们认为“评估师过去评估出来的结果，低估了”。但事实上，按照当时的评估数据和方法，这个价值已经是经过合理的评估结果了。或者，黑龙江会计报表审计在当时的经济发展时期和经营环境下，这个价值已经被认为是高估了，但经济发展的迅猛出乎大家意料，仅仅短短几年的实践，这个价值又大幅提升了，大家就不认为当时高估了。这都需要评估报告的使用者理性地看待评估报告的时点。

会计报表审计机构房地产估价（评估）是评估房地产的价值而不是价格，我们初中时候学到“价格是围绕价值上下波动的”价值是物的真实所值，是内在、客观和相对稳定的，是价格波动的中心。房地产估价（评估）的估价程序是有多种步骤的，它是模拟市场定价而不是代替市场定价，房地估价不应是估价师的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识到房地产市场形成房地产价格的机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析，测算和判断活动，把客观穿在的房地产价值揭示出来。

实际工作中，专业会计报表审计机构不论企业是要上新三板还是IPO，不论是要分立合并还是投资，我们听到的最多的一个词是需要评估，当然，我现在想要说的评估不是纳税评估，而是资产评估。1、出售旧房及建筑物的；所称旧房是指已经使用一定时间、达到一定磨损程度并计提折旧的房产；国家授权使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定，一般地方规定以使用12个月以上为限作为旧房。2、隐瞒、虚报房地产成交价格的。3、提供扣除项目金额不实的。4、转让房地产的成交价格明显偏低，而无正当理由的

成本法是通过求取抵押物在某一估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，来估算抵押物的客观合理价格。也就是说。会计报表审计机构抵押物价值=房地产重新构建价格-折旧价值。市场法是指将抵押物与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算抵押物的客观合理价格或价值的方法。其本质是以房地产的成交价为导向来估计抵押物的价值，重点关注其选取的案例与估价对象是否具备可比性、修正过程中是否体现了抵押物与比较案例的价格影响因素，且进行了合理的修正。

土地类评估、1、专业会计报表审计转让、出租、抵押及作价入股土地的评估；2、上市及非上市股份有限公司或有限责任公司涉及的土地评估；3、会计报表审计企业兼并、破产、清产核资涉及的土地评估；房地产类评估1、各类房屋、建筑物转让、交易、课税的评估；2、各类房地产、在建工程抵押贷款的评估；3、征地、房屋拆迁的评估；询服务1、提供市场信息、房地产价格动态；2、投资项目策划、市场定位分析及可行性研究；3、代理房地产项目出让转让过程中的办证业务;