整体租赁国有企业租金如何评估？由一个案例引发的思考……

【案例】一家国有热电公司因长期经营不善，于近日宣告破产，原来由于土地及房产、设备闲置，当地城投自2013年接手租赁继续使用，但未签订任何协议。现破产管理人要求评估2013至破产宣告日应收的整体企业资产的租赁费用，准备列入破产债权。请问如何评估确定租金？评估思路？

【评估目的】现在破产管理人的提议是评估2013年至破产宣告日应收企业整体资产的租赁费用，标的是租赁费用。

【评估思路】

以下是我们评估部的同仁们商讨的结果，我只是记录分析一下。与大家共飨，一起探讨。仁者见仁，智者见智。

市场法

首 选是从市场找案例，参考同行业上市公司资产平均收益率，然后用评估净值作基数计算，考虑谨慎性原则，最后扣除必须发生的租赁方的年维修改良费用，得出年租赁费用。

市场比较法，可能房屋数量大，建筑结构不一，又是整体出租，设备可能存在大量专用设备，存在市场案例不好寻找；估计要找用厂房、设备做租赁用途的案例，而且还要追溯，估计很难的。

我们拟真正要获得租赁用途的租金收益，从市场角度来看，个人住宅、商业用房没问题，但用企业厂房来租赁从中寻找租金太难了。

 收益法：

收益法，企业可能实际无盈利，类似公司的收益存在规模上的差异修正，无形资产的收益不好剥离。

收益法不好分离，整体的耦合效应不好分配比例，整体的收益如何确定土地、房产、设备及相应无形资产带来的收益是个难点。

要用收益法，不好剥离无形资产带来的收益，运算量不小。上市公司会有无形资产带来的收益，需要剥离。原来书本上有过比例，但都是给的既定的，就是为了考试，实践中这是个很大的难点。

用上市公司资产平均收益率，取到的数据是基于资产原有正常用途而得到的收益率。另外，上市公司资产平均收益率，需结合企业规模、经营状况等因素修正。数据需采集相对详细些，要不然对比修正系数不好取。

可按资金收益率，不能按整体收益，因原先就亏，租赁后是否盈亏，承租方不一定提供真实数据，且有自身经营管理因素，自身经营管理与出租方无关。

这些归类资产的原始用途，并不是用来出租的。从WIND资讯或者其他渠道得到所谓的资产收益率，一定要关注他们的收益途径是什么，是租金性质还是其他常规用途，与资产配套使用和租赁费标的估值目的可能不符。

动态评估，考虑用年金终值测算，是否可行？

我觉得这个事因为没签订协议，首先得界定好这部分资产倒底属于啥，才能评估。他们当时用的时候肯定得有点说法吧。若是界定为租赁，既无论城投是否盈利都自担任风险就可以简单的用市场租金评估厂房和设备，用收益倒算评估设备。（想好评的话就考虑垄断因素对地和房的影响）。若这部分资产界定为出资入股类的，就按照出资资产评估它应分得得这几年的经营成果。总之，我感觉还是得委托方确切界定准评估对象和范围咱们才能想评估方法。

成本法

可以考虑实际使用年限的实际损耗折旧额，考虑企业可以简单再生产回收折旧额，可能脱离实际，但是是一个简单易行的办法。

说一下个人观点：用成本法是最简单易行的，计算量小，可以单项计算，且当时租赁方已经停产，闲置未用。其实当时应该已经到了破产的地步了。可以以成本法为主，其它方法验证为辅。

参考当地国资部门的文件

如果没有市场案例作为参考，谨慎考虑本身没错，然后同国资部门沟通，看看他们有无租赁业务的管理办法，给咱们评估留好后路。

参考一般国有资产出租最 低租金：等于出租资产年折旧十资产重置值x同期银行贷款利率

这个思路，实际反映了一个基本原理，就是说固定资产自可以开始使用起到最终以残值形式回收，从整个过程来看，至少要保证它自身价值的收回，就是以折旧途径，另外需要考虑到它本身用到企业生产中附加到企业产品的而产生的增值部分。

稳建和对等资本收益途径，用同期的银行贷款利率（中长期），是从谨慎角度，保证一个最 低的收益率。

青岛市下面的这个文件就是遵循的成本法，评估参考底价。

延伸阅读： 

青岛市人民政府国有资产监督管理委员会监管企业资产出租管理办法(青国资委【2008】57号)

文号：青国资委【2008】57号

发布时间：2008年5月9日

青岛市人民政府国有资产监督管理委员会

监管企业资产出租管理办法

青国资委[2008]57号

　　现将《青岛市人民政府国有资产监督管理委员会监管企业资产出租管理办法》印发给你们，望认真贯彻执行。

                    二〇〇八年五月九日

青岛市人民政府国有资产监督管理委员会

监管企业资产出租管理办法

第 一 条　为规范市国资委监管企业资产出租行为，提高国有资产运行效益，防止国有资产流失，确保国有资产的保值、增值，根据国务院《企业国有资产监督管理暂行条例》有关规定，结合实际情况，特制定本办法。

第二条　市国资委监管企业资产出租行为，应当遵守本办法。本办法所称资产出租，是指市国资委监管企业及其所属企业作为资产出租方，将闲置的土地、生产设备、建筑物等资产，部分或者全部租赁给自然人、法人或者其他组织（以下简称承租人）使用，并由承租人支付租金的行为。

第三条　市国资委履行出资人职责,依法对监管企业的资产出租进行监督管理。

第四条　企业资产出租应当制定资产出租方案并经企业董事会或者厂长(经理)办公会审议。资产出租方案应当包括出租资产的目的、可行性、资产明细、出租期限、租金的用途、承租人意向等内容。企业资产整体出租或者主要设备、土地、建筑物等资产出租，还应当听取企业职工代表大会的意见。

第五条　企业资产出租应当遵循公开、公正、公平原则,原则上应当由指定机构采取竞价的方式进行；对个别不能招标的， 采取评估方式确定租赁价格，底价确定原则上应当遵循以下方法：年租金底价=评估后出租资产的年分类折旧额+评估后出租资产额╳ 同期银行贷款利率。如实际租赁价格低于底价应当向职工公示。

第六条　企业资产出租附带为承租人提供水、电、气及供暖等关联服务的，出租企业应当按照有关收费标准和消耗数量足额收费，不得无偿或者低价提供。

第七条　对外出租房屋或土地时，不得擅自变更建筑结构和使用功能；不能随意让租赁方在土地上建造房屋及其他建筑物。如进行大规模的装修，需事先与企业进行协商，并就合同提前终止时，装修补偿标准进行约定，原则上装修补偿总数额不得超出剩余租金的一倍。

第八条　承租人利用企业的房屋、场地存放价值较大的物品时，应当就所存物品投相应的保险，防止财产损失。由于承租人未采取相应的保险措施造成其物品损失的，出租方不承担责任。

第九条　企业资产出租时，企业应当与承租人依照《中华人民共和国合同法》签定规范的资产租赁合同。租赁期限一般不超过3年，期满后继续租赁的，双方可续签合同。合同中应当载明， 企业因改制、出售等情况，应当终止合同，补偿标准按照国家规定执行。已经列入改制、重组、破产计划的企业，不得进行出租行为。

第十条　困难企业资产出租的租金收入，应当优先用于支付离退休和在职职工的工资、各类保险等费用。

第十一条　企业资产出租采取事先备案的办法，出租方案、董事会或者厂长(经理)办公会决议、职工代表大会决议等经其主管部门审核后向国资委事先备案；主管部门自身进行的资产出租行为形成决议后向国资委事先备案。

第十二条　市国资委对企业资产租赁合同的履行及租金的使用情况随时监督。

第十三条　承租人不履行或者不完全履行资产租赁合同时， 企业应当按照合同的规定，及时采取相应措施，保证合同的履行。企业未及时采取措施或者因措施不当造成国有资产损失的，将依法追究企业主要负责人及相关责任人的责任。

第十四条　企业违反本办法规定，造成国有资产损失的，将依法追究企业主要负责人及相关责任人的责任。

第十五条　企业负责人在企业资产出租过程中滥用职权、玩忽职守造成国有资产损失的，应当负赔偿责任，并对其依法给予纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十六条　本办法施行前企业已将资产出租的，应当按照本办法的规定补办相关手续。

第十七条　本办法由市国资委负责解释。

第十八条 本办法自印发之日起施行。