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【技术与探讨】个人、企业销售房产要缴什么税?

2020-11-02 09:00:48
66次

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论是个人还是企业,销售房屋涉税问题一直是大家所关注的焦点。下面的精选问答将为您解析在房屋销售环节分别涉及哪些税种,以及分别如何计算。一起来看看! 


 提问

个人销售住房需要缴哪些税?

回复

1.增值税:

(1)个人销售自建自用住房免征增值税;

(2)个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区;

2.城建税:7%、5%、1%及教育费附加3%、地方教育费附加2%;

3.印花税:对个人销售或购买住房暂免征收印花税;

4.土地增值税:对个人销售住房暂免征收土地增值税;

5.个人所得税个人转让自用达5年以上、并且是唯 一的家庭生活用房取得的所得,暂免征收个人所得税。

注:根据当地规定对该个人可以在50%的税额幅度内减征城建税、附加税和印花税。


提问

公司销售房产,需缴纳什么税呢?以及对应的税率是多少?

回复

(一)若公司为一般纳税人:
1.增值税:适用简易计税方法5%, 一般计税9%。
 一般纳税人转让其取得的不动产,按照以下规定缴纳增值税:
简易计税方法:(一)一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税。
一般计税方法:(三)一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,选择适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税。
政策依据:《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)第三条
2.城建税:纳税人所在地在市区的,税率为7%;纳税人所在地在县城、镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城或镇的,税率为1%。
3.教育费附加:3%。
4.地方教育费附加:2% 。
5.印花税:合同所载金额*万分之五。
6.企业所得税:基本税率 25%。
7.土地增值税:土地增值税实行四级超率累进税率: 增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
政策依据:《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条 
  (二)若公司为小规模纳税人:
1.增值税:5%。
小规模纳税人转让其取得的不动产,除个人转让其购买的住房外,按照以下规定缴纳增值税:
(一)小规模纳税人转让其取得(不含自建)的不动产,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。
(二)小规模纳税人转让其自建的不动产,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。除其他个人之外的小规模纳税人,应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税;其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关申报纳税。
政策依据:《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)第四条  
2.企业所得税:基本税率25%
3.城建税 :纳税人所在地在市区的,税率为7%;纳税人所在地在县城、镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城或镇的,税率为1%。
4.教育费附加率:3%。
5.地方教育税税率:2%。
6.印花税:合同所载金额*万分之五。
7.土地增值税:同一般纳税人增值税缴纳依据。
优惠政策:《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)三、由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况,以及宏观调控需要确定,对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
案例分析:
例:某企业为一般纳税人,于2020年销售2016年6月后新购入的办公楼一栋,房屋在异地,取得全部价款和价外费用5550万元,开具增值税专用发票,销售时采用一般计税方法,适用税率9%,购进原价4500万元,预征率5%;本月还购进办公用电脑、家具等1130万元,取得增值税专用发票并于当期认证。

【应纳税额计算】

预缴税款=(5550-4500)÷(1+5%)ⅹ5%=50万元  

销项税额=5550÷(1+9%)ⅹ9%=458万元  

进项税额=1130÷(1+13%)ⅹ13%=130万元  

应纳税额=458-130-50=278万元

本文仅供技术探讨,大家参考。


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