房地产三支“利箭”

2023-01-27 15:18:15

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确保房地产市场平稳发展，恢复市场信心，从政策拐点到市场拐点

中央经济工作会议强调，“确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”，“支持刚性和改善性住房需求”，“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。

12月15日，刘鹤副总理指出，对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

房地产的政策拐点已经出现，走出困境最终还是靠市场信心恢复、供给出清和销售回款。可以考虑下调二套房首付比以支持改善型需求、下调首套房贷款利率以支持首套刚需、对低收入家庭和应届毕业生的租房支出给予适当补贴、放开二线城市的外地首套购房限制、降低交易税费等，改变此前过严的限购限贷措施，恢复到正常市场状况，同时通过“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举”等构建新发展模式，促进长期平稳健康发展。

要全面客观看待房地产发展的历史贡献和存在的问题，几十年来，房地产快速发展对拉动经济高速增长、保障地方财政、为大规模基础设施建设提供资金、提高人均居住面积改善民生等作出了重要贡献，成绩是主要的，同时也在过度杠杆化、金融化、泡沫化、局部高房价等方面存在问题，但不宜妖魔化房地产，更不能采取“休克疗法”，问题是在发展中出现的，也要在发展中解决，要软着陆，避免硬着陆，通过时间换空间、长短结合的措施回归实体经济和居住属性，实现长期平稳健康发展。

房地产是周期之母，国民经济第一大支柱行业，稳楼市有助于稳经济、稳就业、防风险。

近期稳楼市“三箭齐发”标志政策拐点已现，等待市场拐点的到来。稳楼市“三箭齐发”传递重要信号：

1、部分房企上岸了，增信、展期、续贷、股权融资，这些工具都来了。

2、不是所有房企都能上岸，保的是三好生现金流，而不是非三好生的资不抵债。

3、上岸的房企重组整个行业、收获未来城镇化15个百分点、剩者为王，没上岸的房企被重组、从此退出历史舞台。

我们判断，未来有两大拐点，政策拐点，市场拐点。近期重磅稳楼市政策主要修复优质房企融资端，部分房企三好生迎来了困境反转的阶段性改善，暂时拿到了救命钱和上岸的船票，意味着房地产的政策拐点或已出现。但是，市场拐点未现，短期居民购房信心和能力还未明显恢复，房企还将面对房地产市场低迷的时间考验，以及正心正念保交楼的良心考验。

我们在业内提出了分析框架“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。在此框架基础上提出“房地产长效机制的关键是城市群战略、金融稳定、人地挂钩和房地产税”。房地产新模式，关键是长租房、保障房、城市群战略、人地挂钩、租购并举、金融稳定、房地产税，用时间换空间，以促进供求平衡和长期平稳健康发展。

附件：稳楼市“三箭齐发”

关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知.docx